Wer eine Wohnung vermietet, gibt die Einkünfte in der Anlage V der Steuererklärung an. Die Grundlage dafür stehen in Ihren Kontoauszügen: die Mieteingänge auf der einen, die Kosten rund um die Immobilie auf der anderen Seite. Damit am Ende die richtigen Zahlen stehen, lohnt es sich, ein paar Regeln zu kennen, allen voran, was zu den Einnahmen zählt und was nicht.
Was in die Anlage V gehört
Die Anlage V erfasst die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Vereinfacht gilt: Einnahmen minus Werbungskosten ergibt das Ergebnis, das versteuert wird. Beides ziehen Sie aus den Kontobewegungen des Jahres.
Maßgeblich ist das Zufluss-Abfluss-Prinzip: Es zählt, wann das Geld tatsächlich geflossen ist, nicht, für welchen Zeitraum es gedacht war. Eine Miete, die im Januar für Dezember eingeht, wird im Jahr des Eingangs erfasst. Genau deshalb ist der Kontoauszug die passende Quelle, denn er zeigt den Zahlungszeitpunkt.
Die Einnahmenseite
Zu den Mieteinnahmen gehören mehr als nur die Kaltmiete:
- die Kaltmiete selbst
- die Nebenkostenvorauszahlungen des Mieters
- Nachzahlungen aus der Nebenkostenabrechnung
Ein wichtiger Sonderfall ist die Kaution. Sie zählt nicht zu den Einnahmen, denn Sie verwahren sie nur treuhänderisch für den Mieter. Erst wenn Sie die Kaution einbehalten, etwa für offene Forderungen, wird sie steuerlich relevant. Auf dem Konto sieht ein Kautionseingang aber zunächst aus wie jede andere Zahlung, deshalb muss man ihn beim Sortieren bewusst aussortieren.
Die Kostenseite: Werbungskosten
Auf der anderen Seite stehen die Werbungskosten, also die Ausgaben rund um die Vermietung. Typische Posten, die Sie auf dem Konto finden:
- Schuldzinsen für den Immobilienkredit (nur die Zinsen, nicht die Tilgung)
- die Abschreibung auf das Gebäude (AfA), die zwar nicht auf dem Konto steht, aber dazugehört
- Erhaltungsaufwand, also Reparaturen und Instandhaltung
- Grundsteuer, Versicherungen, Verwaltungskosten
- nicht umlagefähige Nebenkosten
Ein häufiger Fehler bei der Kreditrate: Nur der Zinsanteil ist Werbungskosten, die Tilgung nicht. Wer die ganze Rate ansetzt, rechnet zu hohe Kosten an.
Der Bezug zur Nebenkostenabrechnung
Praktischerweise brauchen Sie dieselbe Aufbereitung gleich zweimal. Dieselben Kontobewegungen, die Sie für die Anlage V sortieren, sind auch die Grundlage der Nebenkostenabrechnung für Ihre Mieter. Wer die Auszüge einmal sauber trennt, erledigt beides. Wie die Nebenkostenabrechnung im Detail entsteht, zeigt der Beitrag Nebenkostenabrechnung aus dem Kontoauszug.
So ziehen Sie die Zahlen aus dem Auszug
Der Weg ist immer gleich: alle Auszüge des Jahres zusammenführen, dann Einnahmen und Kosten trennen und summieren.
Mit SmartKontoauszug wandeln Sie die Auszüge Ihres Mietkontos in eine Excel- oder CSV-Datei um und filtern nach Empfänger oder Verwendungszweck. Bei mehreren Objekten laden Sie alle Konten zusammen hoch. Die Summen lassen sich dann direkt in die Anlage V übertragen. Den kompletten Ablauf für Vermieter zeigt die Seite Kontoauszüge für Vermieter; welche Banken erkannt werden, sehen Sie unter Kontoauszug umwandeln.
Häufige Fragen
Zählt die Kaution zu den Mieteinnahmen? Nein. Die Kaution verwahren Sie treuhänderisch, sie ist keine Einnahme. Erst wenn Sie sie einbehalten, wird sie steuerlich relevant.
Zählen die Nebenkostenvorauszahlungen als Einnahme? Ja. Die Vorauszahlungen des Mieters gehören zu den Einnahmen, ebenso Nachzahlungen aus der Abrechnung. Die tatsächlichen Kosten setzen Sie im Gegenzug als Werbungskosten an.
Kann ich die Kreditrate als Kosten ansetzen? Nur den Zinsanteil. Die Tilgung ist keine Werbungskosten, weil sie das Darlehen zurückführt und keinen Aufwand darstellt.
Nach welchem Prinzip werden die Zahlungen erfasst? Nach dem Zufluss-Abfluss-Prinzip: Es zählt der Zeitpunkt, an dem das Geld geflossen ist. Deshalb ist der Kontoauszug die richtige Grundlage.
Dieser Artikel gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine Steuerberatung. Für Ihren konkreten Fall, etwa die Höhe der Abschreibung, fragen Sie Ihren Steuerberater.